STRATEGI#4
Selanjutnya, kata kunci kelima yang perlu Anda ketahui adalah MENGUNCI RISIKO BILA SKENARIO BURUK TERJADI:
1. “Tadi Bapak bilang bahwa kita meminta waktu kepada penjual sampai 30
November 2009. Lha, bagaimana kalau sampai tanggal tersebut, tidak ada
perusahaan iklan atau perusahaan user yang mau?"
Jawabannya, Anda tentu tidak menanggung risiko. Masih ingat dengan bunyi
perjanjian bahwa jika melewati tanggal tersebut, perjanjian gugur dengan
sendirinya. Apabila Anda sudah lupa apa artinya kata "gugur dengan
sendirinya” Anda perlu mengingat Iagi padanan cerita tentang broker bisnis properti
di atas.
2. “Lalu, hagaimana kalau penyewa hanya mau menyewa selama satu tahun?
Kalau saya memakai KPR, masa kreditnya biasanya kan 10 tahun. Nah, kalau hanya
tersewa satu tahun, siapa yang membayar angsuran sembilan tahunnya? Mati saya, Pak!'
Pertanyaan ini sepertinya benar; tetapi menunjukkan bahwa mereka yang
mengajukannya tidak berpengalaman dalam praktik. Menurut Anda, apakah
perusahaan billboard sebodoh itu.
Untuk membongkar atap atau pekarangan, tentu diperlukan biaya dan energi. Nah,
jika demikian, mereka akan menyewa berapa tahun? Tentu tidak dalam jangka waktu
pendek, bukan? Mungkin perusahaan penyewa ruang iklan di billboard bisa berbeda
dari tahun ke tahun, tetapi billboard-nya tetap sama.
1.
Bagaimana
kalau penyewa spot hanya menyewa selama lima tahun, tetapi tidak memperpanjang?
Mati saya, Pak Siapa yang membayar angsuran lima tahun sisanya? Ini
gampang. Anda pasti sudah tahu jawabannya. Apa kira-kira?
Anda perlu menawarkan kembali spot itu kepada pihak lain dengan
memanfaatkan kompetisi. Dan Anda pun tidak harus menunggu sampai habis.
"Bagaimana kalau pada tahun kelima terjadi sesuatu yang tidak saya
inginkan, misalnya, meninggal atau masuk rumah sakit, dan tidak ada penyewa,
Pak? Itu berarti kredit Anda macet (jika Anda menggunakan KPR). Anda tetap
aman.
Properti Anda memang akan diambil dan dijual oleh bank. Kira-kira nilai bisnis
properti Anda menjadi berapa Setelah lima tahun? Pasti naik, bukan? Dari Rp 1 miliar,
properti Anda kira-kira akan naik menjadi Rp 1,5 miliar atau Rp 1,7 miliar.
Katakanlah hanya Rp 1,5 milian Sementara itu, Setelah lima tahun, saldo utang
Anda kira-kira tinggal Rp 500 juta.
Jadi, Rp 900juta sisanya menjadi milik Anda.
"Pak, tadi kan saya hanya menandatangani PPJB dan belum punya sertifikatnya.
Nah, apakah saya boleh menawarkan kepada pihak Iain.
Nah, padanannya adalah saat Anda membeli rumah dari developer, apakah Anda
besok harinya langsung mendapat sertilikat? Tentu tidak. Anda hanya mendapat
perjanjian jual-bell. Kalau begitu, apakah Anda boleh menawarkan atau
menjualnya kepada orang lain?
Tentu saja boleh. Dari padanan ini, itu berarti Anda boleh memulai menawarkan bisnis properti yang
sertifikatnya belum Anda terima tetapi Anda sudah menandatangani PPJB dengan
penjual (Kalau belum juga mengerti kata 'boleh"ini, Anda berarti belum
pernah membeli rumah dari developer. Sebab, bila membeli dari developer, umumnya
kita pertama-tama akan mendapat PPJB, tidak langsung mendapat sertifikat.)
"Oke, Pak, saya mengerti sekarang. Tapi, apakah sebelum memegang
sertihkat dan hanya punya perjanjian kita boleh menjebol atap atau pekarangan
untuk dipasangi billboard? Tentu saja tidak boleh.
Lagi-lagi pertanyaan ini sepertinya benar, tetapi mereka yang mengajukannya
berarti belum berpengalaman dalam praktik. Sewaktu perusahaan billboard mau
menyewa, apakah kita boleh meminta uang muka? Tentu boleh. Lalu, uang itu kita
berikan kepada penjual.
Sambil menyerahkan uang itu, kita sekaligus bilang bahwa pekerjaan pemasangan
billboard akan dimulai. Dengan pihak perusahaan billboard, setelah menerima
uang muka dari mereka, tentu ada perjanjian untuk saIing memeriksa sampai
tanggal tertentu.
Nah, jeda waktu itu bisa Anda gunakan untuk mengajukan KPR (ingat, Anda
sendiri yang meminta memakai KPR Iho ya!). Setelah uang didapat, barulah Anda membongkar
atapnya.
Dengan begitu, strateginya bukan terletak pada billboard-nya, tetapi pada
MENGUNCI RISIKO-nya. Tanda jadi patah, uang muka juga sudah patah, dan angsuran
dari tadi sudah patah. Kita tidak mengeluarkan uang, tetapi malah dapat uang.
Dan propertinya menjadi kita yang memilikinya. Seru?
”0ke, Pak Cip.Tapi, kalau yang kontan bagaimana cara kerjanya?" Inilah
langkah strategi bisnis properti dimana
akan saya bagikan kepada Anda selanjutnya.
Sumber: Cipto Junaedy (Strategi Membeli
Banyak Properti Tanpa Uang Tanpa KPR)