Anda tadi sudah memahami bagaimana perusahaan billboard bekerja: mereka
bekerja untuk mencaplok spot. Namun, sekarang Anda sudah lebih mahir dari-
pada mereka, yakni mencaplok spot sekaligus
propertinya.
Anda sudah tahu bagaimana mendapatkan "Iaba tersembunyi"dari kebutuhan
billboard. Dalam prakteknya, ternyata yang mempunyai "Iaba tersembunyi”
bukan hanya perusahaan billboard.
Di Iuar itu, temyata toko elektronik yang canggih juga punya “Iaba tersembunyi”
Anda mau tahu? Ayo kita bongkar rahasianya bersama-sama.
Toko elektronik pasti antara Iain menjual pesawat televisi dari berbagai
merek. Nah, kalau toko kita terletak di Iokasi terbaik. menurut Anda kira-kira
perusahaan produsen pesawat televisi yang mencari kita ataukah kita yang
mencari mereka?
Sudah pasti merekalah yang mencari kita, Salesman dari
perusahaan-perusahaan tersebut akan mendatangi kita dan menyanyakan,"Pak,
apakah kami diijinkan titip produk kami di toko Bapak?"
Anda pasti serta merta menjawab, "Boleh!" Namun, kata “boIeh"
di sini tentu bukan berarti tanpa syarat.
Perusahaan produsen pesawat televisi itu harus punya komitmen. Komitmen
berarti janji, dan janji berarti uang, bukan utang.
Lalu, bagaimana strategi memanfaatkan kenyataan ini untuk membeli properti tanpa uang, tanpa
utang, dan membayamya secara kontan?
Begini, katakanlah harga ruko yang ingin kita miliki adalah Rp 3 miliar.
Oleh karena itu, kita perlu membuat 10 paket penawaran yang masing-masing
bemilai Rp 300 juta. Dan setiap produsen pesawat televisi boleh mengambil lebih
dari satu paket.
“Apa isi paket penawaran itu, Pak?" Pertanyaan ini akan saya terangkan
nanti. Dan sebelum itu, saya akan bertanya dulu, "Apakah menurut Anda, dasar
yang dipakai transaksi dari paket penawaran itu?"
Anda mungkin akan dengan gampang menjawab, "Sewa”. Kalau itu jawaban
Anda, Anda salah, Anda masih ingat berapa nilai sewa sebuah ruko?
Tujuh persen dari harga jual ruko, bukan? Jika toko elektronik Anda yang senilai
Rp 3 miliar disewakan, itu berarti Anda hanya akan mendapat Rp 210juta.
"Wah, kalau cerdas, perusahaan produsen pasti Iebih memilih menyewa
ruko itu bersama merek-merek lain dong, Pak? Dengan begitu, mereka tidak
memerlukan kita. Mereka akan menyewanya bersama-sama”
Nah, di sini Anda harus kritis. Mereka sudah pasti berkompetisi satu sama
lain, maka mereka tidak mungkin menyewa ruko bersama-sama. Inilah yang justru
menguntungkan kita dan bisa kita manfaatkan.
Pertanyaannya, Anda bisa memanfaatkan situasi ini dalam wujud apa? "Billboard?"
"Salah. Di satu toko, masuk ada banyak billboard. Jelas tidak mungkin,
bukan?"
“Konsinyasi?" "Salah”
“Bagi hasil?" ”Salah”
"Aduh, saya nggak tahu jawabannya, Pak. Langsung Bapak jawab saja, deh”.
Baik.jawabannya: Anda memanfaatkan dua hal sekaligus.
Yang pertama adalah display yang masing-masing Anda tawarkan katakanlah
pada harga Rp 50 juta. Nah, di sini, display bukan kata kuncinya, melainkan hal
yang kedua, yaitu LABA YANG DITARIK DI DEPAN ATAS KONTRAK DAGANG (dalam contoh
ini, anggap saja kontrak dagang dibuat untuk dua tahun).
Jadi, paket penawaran yang masing-masing senilai Rp 300 juta tadi sebetulnya
adalah paket kontrak dagang (plus kontrak display), bukan paket kontrak ruko.
Dikurangi nilai kontrak display (Rp 50 juta), paket kontrak dagang tersebut
bemilai Rp 250 juta. Artinya, dalam dua tahun, kita harus menjual, misalnya,
produk merek A sampai mendapatkan laba Rp 250 juta. Untuk hitungan mudahnya,
anggap saja laba dari penjualan satu televisi ukuran besar adalah Rp 500 ribu.
Maka, untuk mendapatkan laba Rp 250 juta selama dua tahun, kita harus
menjual 500 unit televisi. Kalau bisnis kita indah dan kita bisa menjual 750
unit, kita akan mendapatkan uang Iebih (di luar Rp 250juta-laba yang ditarik di
depan) sebesar: (750-500) x Rp 500 ribu = Rp 125 juta.
Namun, bagaimana kalau yang terjadi adalah sebaliknya dan kita hanya bisa
menjual 300 unit? Angka tersebut jelas di bawah 500 unit. Laba yang kita capai
pun hanya Rp 150 juta, padahal kita sudah telanjur menerima Rp 250 juta. Itu
berarti ada selisih sébesar Rp 100juta. Nah, apakah uang Rp 100juta itu harus
kita kembalikan kepada perusahaan produsen yang bersangkutan?
Tidak perlu. Kenapa? Uang itu bisa diperhitungkan untuk tahun berikutnya. Nah,jika
Anda bisa menawarkan 10 paket ini, Anda akan mendapatkan uang 10 x Rp 300 juta
= Rp 3 miliar.
Kalau sudah begini, apakah Anda perlu membayar ruko yang Anda inginkan itu
dengan utang? Perlu mengambil KPR? Perlu "menggoreng" rekening? Tidak
perlu, bukan?
ANDA BISA MEMBAYARNYA DENGAN KONTAN.
Uang dari perusahaan-perusahaan produsen yang mengambil paket kontrak
dagang itu bisa Anda gunakan untuk pembayaran kepada pemilik ruko.
Alhasil, dengan strategi auction
house ini, Anda bisa mencapai tingkat ketujuh yang saya kemukakan di bab
terdahulu, yaitu: membeli banyak properti
tanpa keluar uang, justru mendapatkan uang, dengan membayarkan secara kontan, tidak
pakai utang, tidak juga menunggu harganya miring sehingga harga mahal pun tidak
masalah.
Dan, tidak hanya itu, tidur Anda tenang dan pikiran pun damai. Inilah yang
mahal. Seru? Sekarang saya akan membagikan strategi bagaimana mengunci
risikonya.
Tadi Anda mengatakan bahwa ada kemungkinan perusahaan produsen menyewa
sendiri ruko itu. Hal ini bisa terjadi kalau Anda belum membuat ikatan dengan
pemilik propertinya. Namun, Anda sudah tahu bagaimana strategi mengikat pemilik
properti yang saya terangkan sebelumnya, bukan?
Dengan demikian, kartu As sudah ada di tangan kita. Dan dari sini Anda juga
bisa sekaligus menyadari bahwa Anda harus rajin-rajin membeli properti tanpa
utang.
Persoalan yang kedua, bagaimana kalau salah satu dari perusahaan produsen
itu membayar kontrak dagang dengan BG mundur karena kontrak itu berlaku selama
dua tahun? ltu berarti, uang yang Anda terima di depan berkurang, bukan? Ini
masalah kecil.
Anda bisa membuat BG itu cair. Bagaimana caranya, Pak? Inilah salah satu
cara mengunci risiko yang akan saya bagikan kepada Anda melalui seminar
Strategi Membeli Banyak Properti tanpaUang, tanpa KPR, dan tanpa Menunggu Harga Miring“".
"Baik, Pak. Sekarang saya sudah mengerti bagaimana membeli banyak
properti tanpa modal dan tanpa uang, membelinya secara kontan, dan tanpa utang.
Tapi, saya masih penasaran dengan strategi #2 (strategic media spot) karena kita
membayamya masih dengan angsuran.
Lho? Bukankah itu adalah permintaan Anda sendiri? Masih ingat? Namun,
baiklah, sekarang saya akan mengajarkan bagaimana strategi #2 dibuat sedemikian
rupa agar kita membayar properti yang kita inginkan tidak dengan menggunakan
angsuran, melainkan secara kontan. Mau? Ayo kita simak strategi berikut ini.
Sumber: Cipto
Junaedy (Strategi Membeli Banyak Properti Tanpa Uang Tanpa KPR)