Apakah Anda mau mendapatkan penghasilan bisnis properti dari sumber yang ketiga? Begini caranya. Potong saja harga sewanya
menjadi 4 persen karena kita ingin mendapatkan bagi hasil. Namun, saya perlu
mengingatkan Anda untuk tidak berbagi hasil dengan cara jahat.
Maksudnya begini. Katakanlah Iantai satu ruko Anda disewa oleh toko roti.
Lalu, Anda menerapkan sistem di mana setiap potong kue yang terjual Anda
kenakan komisi sebesar 10 persen. Ini cara yang jahat.
Sebaliknya, pakailah sistem bagi hasil yang baik. Persilakan penyewa untuk
membayar sewa dengan separo harga (4 persen), dan kalau penjualannya sudah
mencapai Rp 200 juta, selebihnya Anda baru menarik komisi 5 persen. Kalau
penjualan sudah tinggi, orang cenderung rela membaginya.
Dan kalaupun target penjualan itu tidak tercapai, hal itu tidaklah masalah
dan Anda tetap aman karena masih mendapat 4 persen dari sewa ruko dan 13 persen
dari sewa spot.Totalnya adalah 17 persen, dan itu berarti masalah angsuran
tetap bisa dipatahkan.
Inilah contoh dari apa yang saya sebut “menang-kalah tetap menang tanpa
menyakiti orang lain”.
Maukah Anda mendapatkan penghasilan dari sumber yang keempat? Lantai satu
dan dua sudah disewa untuk toko roti, Maka masih ada lantai tiga yang masih kosong.
Ruang ini bisa Anda pakai untuk tempat tinggal. Kalau menjadi Anda, saya tidak
akan gengsi tinggal di ruko. Ini jelas Iebih baik daripada tinggal di
"Pondok Mertua Indah”.
Namun, kalau sudah punya tempat tinggal, Anda mungkin punya ide kreatif
untuk menyewakan lantai tiga tersebut kepada guru kursus piano. Ide ini tentu
boleh dilakukan.
Apakah boleh digunakan untuk membuka bisnis kursus piano? Kalau menjawab
boleh, Anda salah besar. Inilah yang saya selalu katakan kepada peserta seminar,”Baru
Iima menit sudah lupa”. Ingat Iagi pantangan membeli properti dari hasil bisnis sendiri.
Kalau Anda tetap ngotot ingin membuka bisnis, hasil sewa dari spot untuk
billboard dan bagi hasil yang diperoleh dari toko roti yang sudah berjalan baik
bisa Ienyap kalau bisnis kursus piano Anda bangkrut.
Nah, karena itu, Iebih baik tetap sewakan saja kepada guru kursus piano.
Kalau bisnis guru itu bangkrut, Anda tetap menang karena Anda mendapatkan 1
persen dari sewa lantai tiga. Jadi, menang atau kalah Anda tetap menang dan
mendapatkan 13 persen + 4 persen + 5 persen + 1 persen = 23 persen. Itu berarti
Anda mendapatkan tambahan 6 persen. SUDAH BEGITU, YANG LEBIH PENTING, ANDA
MENDAPATKAN PROPERTINYA,
Dari strategi di atas, Anda sudah pasti bisa mematahkan angsuran karena
Anda sudah mendapatkan Iebih dari nilai 17 persen.“Kemudian, bagaimana pula dengan
memakai cara kontan, Pak Cip?"
Baik. Namun, sebelum membahas strategi membeli properti yang kontan, saya perlu mengingatkan bahwa masih ada dua hal
yang perlu dipatahkan, yaitu tanda jadi dan uang muka. Kedua hal ini jumlahnya
jauh Iebih kecil.
Kalau angsuran yang jumlahnya Iebih besar saja bisa patah, apalagi yang
Iebih kecil, bukan? Nah, gimana? Tetap perlu dibahas atau dilompati saja?
Dibahas saja ya? Bagaimana caranya?
Untuk itu, Anda perlu mengingat kata kunci ketiga dalam mengunci risiko,
yaitu MEMBUAT IKATAN YANG MENGUNTUNGKAN DENGAN PENJUAL. Ketika kita sudah deal
dengan penjual, Ialu berjabat tangan, penjual biasanya akan bertanya,
“Lalu kapan Anda akan membayamya?" Ingat, Anda harus memperlakukan
orang Iain sebagaimana Anda ingin diperlakukan. Berkatalah jujur, jangan
berbohong.
Kalau dana Anda belum siap, maka katakanlah, “Pak, saya bersedia membeli
rukonya dengan nilai Rp 1 miliar ini, tetapi dana saya belum terkumpul semua.
Oleh karena itu, saya berencana menjual ruko Iama saya dulu”.
Atau, Anda harus memakai uang warisan keluarga; atau Anda masih harus
mencairkan dana yang Anda taruh di reksadana.
Semua alasan tersebut menunjukkan bahwa Anda butuh waktu. Dengan begitu, katakan
kepada penjual bahwa Anda akan membayarnya selambatnya pada tanggal sekian,
misalnya 30 November 2009, atau maksudnya satu bulan sampai tiga bulan
berikutnya.
Terhadap jawaban Anda ini, penjual biasanya tidak mau. Umumnya, penjual
kemudian meminta tanda jadi, sekitar Rp 10juta. "Nah, gimana nih Pak Cip
kalau begini?"
Ya, bayar saja tanda jadinya. "Lha, kata Pak Cipto, bisa bisnis
properti tidak memakai uang?" Iya Memang bisa, akan tetapi masak mau beli properti
senilai Rp 1 miliar, Anda tidak mau membayar tanda jadi Rp10juta? Namun, baiklah
saya akan mengikuti keinginan Anda.
Untuk tanda jadi, umumnya si penjual akan tetap ngotot meminta, misalnya
dengan mengatakan, "Pokoknya,saya tidak peduli. Apa mau memakai KPR, mau
pakai KPK-lah, itu urusan kamu, Kalau mau beli, ya bayar. Kalau nggak bayar, minggat
Sana!"
Sampai di sini, Anda mungkin akan merasa sudah game over. Namun, jangan khawatir. Anda tetap bisa mematahkannya.
Ini kecil-kecil cabe rawit, kan?
Oleh karena itu, Anda perlu memegang kata kunci keempat dalam mengunci
risiko: ETIKA BISNIS.
Artinya, jika Anda meminta sesuatu, berilah sesuatu. Berilah, maka Anda
akan diberi. Tadi Anda meminta agar bisa membayar selambatnya pada 30 November
2009. Nah, karena Anda meminta, Anda perlu memberi sesuatu atau sering saya
sebut "permen”.
Dalam proses pembelian properti secara klasik, sering terjadi "berantem
kecil” di mana pembeli dan penjual saling lempar soal pembayaran PPh dan BPHTB.
Yang masing-masing berkisar 5 persen (penjelasan mengenai soal pajak ini dapat
Anda baca di bagian Apendiks).
Setelah sedikit berdebat, biasanya disepakati bahwa masing-masing
menanggung pajaknya sendiri. Begitu pula dengan biaya notaris dan hal Iain yang
kecil-kecil.
Tindakan seperti itu tentu kurang smart dan Anda tidak perlu sampai seperti
itu. Sekarang saya akan mengajarkan kepada Anda bahwa soal pajak dan hal-hal kecil
tersebut bisa Anda jadikan kekuatan yang ampuh untuk mematahkan tanda jadi dan
uang muka.
Kitalah yang justru menanggung pajak si penjual. Inilah yang saya sebut
dengan strategi tax trigger (strategi
#1 ).
Sumber: Cipto Junaedy (Strategi Membeli
Banyak Properti Tanpa Uang Tanpa KPR)