Kalaupun tidak sampai Rp 2 miliar yang penting jangan sampai separah mereka
yang mau menerima uang sewa spot (untuk membayar properti) Rp
15 juta.
Dalam dunia praktik, Anda memang sangat mungkin mendapatkan pembayaran sewa
di bawah 13 persen. Ada dua kemungkinan mengapa hal ini bisa terjadi. Kemungkinan
yang pertama, Anda kalah cerdik dibandingkan dengan perusahaan billboard yang memang cenderung berusaha menekan biaya
sewa serendah-rendahnya.
Mendengar tawaran yang rendah dari mereka, Anda mungkin segera menutup
telepon dengan kecewa. Kemungkinan yang kedua, Iokasi properti Anda tidak strategis untuk dijadikan titik pemasangan billboard.
Kejadian semacam ini tentu akan mengakibatkan angsuran Anda menjadi tidak
aman atau tidak terpatahkan. Maka dari itu, untuk mengantisipasi hal itu, Anda harus
mengetahui dua kata kunci dalam mengunci risiko, yaitu:
1. SURAT PENAWARAN KOMPETISI.
Katakanlah Anda mengirimkan Surat penawaran sewa spot sebesar Rp 170 juta per tahun (ingat,
angsuran bunga yang harus Anda patahkan adalah Rp 130 juta) kepada perusahaan
billboard. Anda juga mengirimkan foto lokasinya.
Sampai di sini, surat Anda hanyalah sesuatu yang
biasa. Surat Anda kepada perusahaan billboard A, misalnya, akan menjadi sangat
Iuar biasa kekuatannya kalau di dalamnya Anda mengatakan bahwa Anda dalam waktu
yang bersamaan juga mengirimkan surat penawaran serupa kepada perusahaan
billboard B, C, D, dan E. Tidak cukup itu, Anda juga perlu menyampaikan,
”Saya sungguh menghargai jika perusahaan Anda memberi
jawaban atas penawaran ini sebelum tanggal...”
Dengan surat semacam itu, Anda dapat memanfaatkan situasi kompetisi antar
perusahaan billboard. Hampir bisa dipastikan mereka akan “saling panas”. Namun,
kalaupun mereka terkesan tidak begitu, dengan cara yang sama, Anda bisa mengirimkan
seri Surat penawaran kompetisi yang serupa kepada perusahaan user, seperti
perusahaan telekomunikasi, snack, otomotif, rokok, dan sebagainya, dalam waktu
yang bersamaan pula.
Yang penting untuk Anda perhatikan adalah bahwa perusahaan yang Anda “adu”
dalam satu seri surat haruslah sejenis, jangan Iintas industri. Hal ini akan
membantu Anda untuk menciptakan situasi kompetisi yang panas.
Situasi kompetisi yang panas ini sesungguhnya sangat nyata di sekitar kita.
Untuk bisa memahaminya, cobalah Anda bangun sedikit Iebih pagi.
Disaat itu, Anda akan menjumpai karyawan dari perusahaan outsourcing yang
dipakai oleh perusahaan produsen, misalnya perusahaan rokok A, untuk memasang
poster iklan di tembok-tembok "liar" kota. Baru satu hari tertempel,
poster itu sering kali sudah ditimpa oleh poster perusahaan rokok Iain.
Melihat hal itu, orang dari perusahaan rokok A didalam hati sudah pasti
akan mengatakan, “Wah si rokok B Kurang ajar banget. Poster iklan perusahaanku
ditutupi oleh posternya”. Pada hari itu juga, dia tentu akan memerintahkan
perusahaan outsourcing untuk "membalas" tindakan perusahaan rokok B
dengan melakukan hal yang sama.
Situasi kompetisi seperti ini jugalah yang perlu Anda manfaatkan dalam
membuat surat penawaran kompetisi. Karena mereka tidak mau didahului oleh
kompetitor mereka, Anda sangat berpeluang mendapatkan pembayaran sewa spot sesuai dengan harga yang Anda
harapkan untuk mengamankan angsuran bunga Anda.
2. WINDSHIELD.
lni adalah nama lain dari kaca depan mobil. Dengan
berpegang pada kata kunci ini, Anda dapat memastikan bahwa properti yang akan
Anda caplok berada di tempat yang benar-benar strategis untuk pemasangan
billboard.
Windshield ini bisa diibaratkan layar datar televisi ukuran 50 inch. Anda
jangan menoleh ke jendela kiri atau kanan, tetapi cukup melihat ke depan menembus
windshield. Semakin tampak berada di tengah windshield, spot di properti yang
akan Anda caplok semakin mahal harga sewanya.
Sudah barang tentu billboard nantinya tidak akan dipasang di tengah jalan,
tetapi kondisi jalan membuatnya sedemikian rupa serasa berada di tengah jalan.
Lokasi dan kondisi seperti ini tentu sangat disukai oleh perusahaan billboard
atau perusahaan user. Sebab, iklan yang dipasang di billboard di spot itu akan terlihat
mencolok dan langsung tertangkap oleh pandangan mata. Dengan demikian.
Iagi-Iagi, Anda pun berpeluang sangat besar untuk mendapatkan pembayaran sewa spot sesuai dengan harga yang Anda
harapkan untuk mengamankan angsuran bunga Anda.
"Pak Cip, masalah angsuran bunga sekarang memang sudah bisa
dipatahkan. Lalu, bagaimana cara mematahkan sisanya, yaitu angsuran pokok
sebesar 4 persen?"
Atas pertanyaan ini, saya biasanya pertama-tama menjawab, "Ya, game
over? Artinya, bayar saja yang 4 persen tersebut. "Tapi, menurut Pak Cipto,
khan bisa dilakukan tanpa uang”.
Benar, saya menjawab seperti itu sesungguhnya hanya untuk mengingatkan
bahwa kemauan kita besar, maka kita jangan berpikir Iugu atau naif. Tidak ada
satu pun kemauan besar, termasuk membeli properti, yang bisa tiba-tiba
"cling" Iangsung terwujud. Semua ada prosesnya.
Nah, apakah Anda ingin melanjutkan prosesnya? Ayo kita pelajari langkah
berikut ini.
Tadi yang disewakan sudah seluruh properti atau baru spot-nya saja? Baru
spot-nya saja, bukan? Kalau begitu, apakah kita boleh bermain catur seharian di
properti itu? Tentu saja boleh. Namun, tentu properti itu sebaiknya
dimanfaatkan untuk sesuatu yang berharga.
Katakanlah properti itu adalah ruko tiga Iantai, maka sebaiknya
dipergunakan untuk apa? Mungkin banyak dari Anda yang menjawab,'Untuk bisnis”.
Jelas jawaban yang salah. lngat pantangan pertama yang saya sampaikan di Bab 2,
yaitu JANGAN MEMBAYAR PROPERTI DARI HASIL BISNIS SENDIRI.
Saya tentu tidak melarang Anda untuk berbisnis. Namun,jika Anda
mengandalkan hasil bisnis untuk membayar properti, itu berarti Anda tidak
mengunci risiko.
Anggap saja pada suatu waktu Anda bisa mendapatkan Iaba 200 persen, dan
karenanya Anda bisa membayar angsuran I7 persen. Ini namanya dunia tersenyum dan
burung berkicau. Namun, masalahnya, bagaimana kalau burung itu tertembak?
Habislah Anda.
Oleh karena itu, Anda harus menyadari bahwa bisnis bisa naik, tetapi juga
bisa turun. tidak perlu banyak-banyak, menjaga agar Anda selalu dapat menutup
angsuran 17 persen saja tentu sudah sangat sulit.
Sekarang mari kita perbaiki hal itu, dan saya akan mengajukan pertanyaan
yang sama Iagi: Menurut Anda, properti itu dipakai untuk apa? "Disewakan,
Pak!' Benar.
Pada bab sebelumnya, saya sudah mengatakan bahwa nilai sewa bisa mencapai
3-4 persen untuk properti residensial dan 5-7 persen untuk properti komersial.
Nah,katakanlah nilai sewanya bisa mencapai 7 persen.
"Sebentar, Pak Cip. Di bab sebelumnya, Pak Cip kan mengatakan bahwa
membayar properti dari hasil sewa juga termasuk pantangan?"
Saya mengatakan bahwa yang menjadi pantangan adalah membayar properti dari
hasil sewa SAJA. Sedangkan, dalam kasus ini, kita mendapatkan hasil dari dua sumber,
yaitu dari penyewaan spot dan ruko, Dengan demikian, Anda sudah bisa mematahkan
13 persen + 7 persen 1 20 persen.
Padahal, angsuran yang harus Anda patahkan (bunga dan pokok) hanya 17
persen. Inilah yang saya sebut membeli properti tanpa keluar dan malah dapat uang. Selisih 3 persen itu benar-benar
merupakan uang Iebih, bukan tambahan utang.
Sumber: Cipto Junaedy (Strategi Membeli
Banyak Properti Tanpa Uang Tanpa KPR)