Inilah yang paling ditunggu-tunggu oleh semua peserta seminar full-day Strategi Membeli Banyak Properti Strategi membeli properti tanpa uang, dan Tanpa KPR, juga tanpa harus Menunggu Harganya Miring" yang saya bawakan sampai saat ini.
Dan, daIam
kesempatan tersebut, seperti yang saya janjikan di setiap free seminar
sebelumnya, saya menguraikan 30 strategi hingga tuntas. Namun, dalam buku ini,
karena keterbatasan ruang, ada lima strategi yang akan saya sharing kepada Anda, diantaranya:
- Strategi #2: Strategic Media Spot (plus Strategi #1: Tax 1 Trigger)
- Strategi #29: Auction House
- Strategi #1 0: Rented Pool
- Strategi #5: Refinancing Iteration
STRATEGI #2: STRATEGIC MEDIA SPOT (PLUS STRATEGI #1: TAX TRIGGER) – MEMBONGKAR RAHASIA MEMBELI PROPERTI TERMAHAL DI LOKASI TERBAIK DENGAN ANGSURAN
Pertama-tama perlu saya sampaikan bahwa strategi dengan angsuran ini saya
jabarkan karena mengikuti permintaan Anda. Saya sendiri selalu menekankan dan mengajarkan
strategi membeli properti tanpa uang dan membayarnya secara kontan.
Namun, tidak bisa saya pungkiri bahwa membeli properti dengan KPR sudah sedemikian
tertanam dalam benak kebanyakan orang.
Strategi #2 ini simpel, tetapi sungguh powerfull. Dalam bahasa Indonesia, strategic media spot berarti titik media yang strategis. Untuk memahami strategi ini, kita harus terlebih dulu mengenali empat arah mata angin bisnis dunia dewasa ini. Saat buku ini ditulis, dunia sedang dilanda krisis. Perusahaan banyak melakukan eflsiensi besar-besaran sehingga hampir semua hal ”dipecat" dan dialihdayakan (outsourced).
Apa saja yang terkena langkah efisiensi ini? Pertama, jumlah karyawan dikurangi dan digantikan oleh tenaga outsource. Kedua, kebutuhan akan kendaraan operasional tidak Iagi dipenuhi dengan membeli, melainkan dengan menyewanya saja.
Ketiga, gudang yang tadinya milik dan dibangun sendiri dilego, dan karenanya mereka kemudian hanya menyewa. Keempat, produk pun"kena pecat“; yang artinya, ukuran kemasan tetap besar dipertahankan seperti sebeIumnya, tetapi isinya disusutkan, atau diciptakanlah produk dalam kemasan yang Iebih kecil dengan merek baru.
Nah, berkaitan dengan hal yang disebut terakhir di atas, perusahaan tentu tidak cukup menghasilkan produk unggul. Untuk memenangkan pasar, mereka harus secara merata melakukan distribusi dan promosi alias berbelanja iklan.
Namun, masalahnya, belanja iklan di televisi juga "dipecat" atau
dikurangi karena biayanya sangat mahal, Oleh karena itu, untuk memperbanyak frekuensi
promosi, mereka juga menggunakan “televisi mati”, yaitu billboard yang berdiri
di atas tanah atau di properti di sekitar jalan-jalan strategis.
Sekarang mari kita tengok apa pekerjaan perusahaan billboard. Jawabnya "Ya pasti untuk membuat billboard, Pak!” Betul sekali, rapi tidak sepenuhnya begitu. Selain membuat billboard, mereka sesungguhnya juga mengejar “Iaba tersembunyi" dari titik media strategis.
Mereka sering kali menyewa titik di properti milik orang Iain dengan harga sangat murah, tetapi kemudian mendapatkan pembayaran yang sangat tinggi atas ruang iklan di billboard yang mereka sewakan.
Betapa tidak? Dengan membayar uang sewa tempat hanya sekitar Rp 15 juta per
tahun, mereka bisa memperoleh Rp 150 juta dari perusahaan pemasang iklan.
Sepuluh kali lipat! Ini jelas gurih bukan kepalang bagi perusahaan billboard!
Anda mau tahu bagaimana hal itu bisa terjadi? Begini cerita yang sering terdengar, Si pemilik properti sedang duduk-duduk santai ketika orang dari perusahaan billboard datang untuk menemuinya. "Pak, saya ingin menyewa hanya sedikit tempat di atap rumah Bapak, dan untuk itu kami bersedia membayar Rp 15 juta per tahun” kata orang itu.
Tergiur dengan angka itu, si pemilik properti selanjut nya bertanya,”Kemudian, saya harus melakukan apa?”
"Bapak nggak perlu ngapa-ngapain. Kami hanya menyewa spot di atap atau
pekarangan Bapak untuk memasang billboard”
"Jadi, saya dan keluarga tetap boleh tinggal di rumah kami ini?" "Ya
Boleh, Pak."
Karena merasa tidak dirugikan sedikit pun dan malah mendapat uang banyak
yang nyaris gratis itu, si pemilik properti sepakat dan dengan senang hati
memberi izin.
Uang sekecil apa pun memang berharga, tetapi inilah sayangnya: dia tidak tahu bahwa titik yang dia sewakan kepada perusahaan billboard itu sesungguhnya bernilai 10 kali Iipat Iebih tinggi.
Perusahaan billboard itu sendiri jelas tidak curang, tetapi cerdik. Nah,
melalui strategi #2 ini, saya ingin membagikan cara agar Anda bisa Iebih hebat
dari perusahaan billboard. Kalau mereka cuma bisa mengambil spot, mengapa Anda
tidak mencaplok spot sekaiigus propertinya? Asyik, bukan?
"Lalu, bagaimana caranya, Pak Cip?“ Pada Bab 2, karena Anda meminta membeli properti dengan cara angsuran, kita harus mematahkan angsuran, selain mematahkan tanda jadi dan uang muka. Maka dari itu, sekarang saya akan mengajarkan dulu bagaimana melakukan hal itu melalui strategi #2, yakni strategi strategic media spot.
Nanti sayajuga akan menjelaskan cara yang kontan melaIui strategi lain mengingat saya senantiasa mengajarkan bahwa membeli properti tidak perlu menunggu utang.
Berapa besaran angsuran yang harus dipatahkan? Ketika buku ini ditulis,
besaran angsuran bunga yang harus Anda bayarkan kepada bank berkisar 12-13
persen, dan angsuran pokoknya adalah sekitar4 persen, Jadi, total besaran
angsuran adalah 17 persen per tahun.
Nah, masalahnya, sekali lagi perlu saya ingatkan, yang sering dilakukan orang adalah membayar angsuran tersebut dengan menggunakan gaji mereka atau hasil dari bisnis sendiri. Ini jelas Salah besar dan melanggar pantangan pertama seperti dijelaskan dalam bab sebelumnya. Jika Anda melakukan hal ini, itu berarti Anda hanya siap menang tetapi tidak siap kalah karena bisnis bisa naik, tetapi juga bisa turun.
 |
| Billboard baby love |
Inilah titik kritisnya: Anda tidak mengunci risiko.
Maka dari itu, sekarang saya akan mengajarkan bagaimana mengunci risiko
dengan strategi strategic media spot. Sebagai gambaran besarnya dulu,
katakanlah Anda membeli ruko seharga Rp 1,7 miliar. Kalau sudah belajar
mengunci risiko, Anda bisa menyewakan Spot dengan harga Rp 400 juta per tahun.
Jika dihitung, Rp 400 juta dibagi dengan Rp 1,7 miliar akan menghasilkan angka
23,5 persen.
Inilah yang saya maksud dengan mengunci risiko karena angka 23,5 persen Iebih
besar daripada total angsuran sebesar 17 persen. Masalah angsuran pun sudah
bisa dipatahkan.
Sekarang mari kita belajar mengunci risiko. Untuk mendapatkan gambaran
rincinya tentang bagaimana hal itu bisa dicapai, mari kita ambil contoh
pembelian ruko seharga Rp 1 miiiar.
Karena besaran angsuran bunga yang harus Anda bayar adalah 13 persen. Nilai
sewa titik billboard minimal adalah Rp 130 juta per tahun. Apakah nilai sewa
sebesar itu masuk akal atau tidak, mari kita Iihat perbandingan dalam diagram
berikut ini:
Billboard (Pasang
Iklan 1 tahun)
|
Iklan di Televisi
Nasional (Tayang 5 detik saat prime time)
|
|
Biaya pasang iklan
|
?
|
Rp 3 milliar
|
Jumlah orang yang
menyaksikan
|
7,3 juta orang
|
10 juta orang
|
“Pak Cip, saya tidak mengerti dasar perhitungan Bapak. Kok bisa muncul
angka 7,3 juta orang dan berapa biaya pasang iklan di kolom billboard?"
Begini dasar perhitungannya. Katakanlah billboard itu berdiri di dekat Iampu
Ialu iintas di daerah yang ramai dan strategis. Setiap kali Iampu merah
menyala, tentu ada 100 motor dan mobil yang berhenti. Sebut saja di setiap
kendaraan itu hanya ada satu orang (jadi hitungan ini tidak memasukkan
kendaraan transportasi massal seperti bus yang bisa berisi puluhan orang). Itu berarti
ada 100 orang yang melihat billboard itu saat setiap kali Iampu merah nya
menyala, benar?
Seperti Anda tahu, Iampu merah rata-rata menyala setiap tiga menit sehingga
dalam satu jam atau 60 menit akan tenjadi 20 kali putaran. Dikalikan dengan 100
orang pada setiap putaran, itu berarti akan ada 2.000 orang yang berhenti dalam
satu jam. Lalu, meskipun satu hari terdiri dari 24jam, Anda tidak perlu
menghitung waktu di malam hari. Anggap saja Anda hanya menghitung 10jam di
waktu pagi hingga sore hari.
Dengan demikian, dalam satu hari, akan ada 20 ribu orang yang melihat
billboard di dekat Iampu Ialu Iintas itu. Dan dalam satu tahun, Anda bisa menghitung:
365 hari x 20.000 orang = 7,3 juta orang.
Nah, kalau kita berhitung bodohnya dulu, dengan membandingkan antara jumlah
orang yang melihat billboard dan yang melihat iklan di televisi (7,3 juta
banding 10 juta), dapat dikatakan bahwa biaya memasang iklan di billboard
adalah 70 persen dari biaya tayang iklan di televisi atau sebesar Rp 2 miliar.
Namun, dalam praktik, proporsinya tentu tidak bisa
demikian karena billboard hanya dilihat oleh orang yang nyaris sama yang biasa
melewati daerah itu dan dalam waktu satu tahun. Oleh karena itu, mari kita potong
angka Rp 2 miliar itu menjadi separonya, yaitu Rp 1 miliar; Ialu kita paro Iagi
jadi Rp 500juta; kita paro Iagi jadi Rp 250 juta; kita paro Iagi jadi Rp 125
juta; dan kita paro Iagijadi Rp 62,5 juta.Jadi, ini sekaligus menunjukkan bahwa
sungguh tidak masuk akal kalau orang mau hanya dibayar Rp 15 juta per tahun
atas sewa titik billboard di propertinya!
Sumber: Cipto Junaedy (Strategi Membeli Banyak Properti Tanpa
Uang Tanpa KPR)