Kasus 1 Bila Ingin Menggunakan KPR: Agus (Yang Salah)
Mari kita Iihat Agus dulu. Bagi Agus, untuk membeli rumah tanpa modal, ada
dua syarat mutlak yang harus dilalui:
1. Harus menggunakan KPR (karena memperkirakan dirinya tidak bisa memenuhi
syarat KPR, dia terpaksa "menggoreng" rekening sambil berharap bisa
mendapatkan 'uang Iebih" antara nilai KPR dan harga transaksi)
2. Harus menunggu harga properti miring.
(Masih ingat dengan kabar baik yang saya sampaikan di Bab 1? Kabar #1 adalah
beli properti tidak harus menunggu utang atau KPR. Dan kabar baik #2 adalah
beli properti tidak harus menunggu harga miring.
Nah, dengan strategi yang saya bagikan, Anda bisa membeli properti dengan harga berapa pun, di Iokasi mana pun, tanpa
utang, tanpa menunggu harga miring, dan membayarnya secara kontan.)
Mari kita Ianjutkan cerita tentang si Agus. Pada tahun pertama, katakanlah
dia melihat properti yang dijual dengan harga Rp 1 miliar. Properti itu dia
tawar Rp 700 juta sambil berharap bisa mendapatkan KPR sebesar Rp 900 juta agar
bisa memperoleh selisih Rp 200juta.
Akibatnya, dia harus "memohon-mohon" kepada pemilik untuk melepas
propertinya pada harga miring yang dia harapkan. Kalau si pemilik tidak mau,
otomatis si Agus menjadi "impoten"alias tidak berdaya Iagi.
Namun, anggap saja dalam contoh ini Agus akhirnya berhasil mendapatkan
harga yang dia harapkan, meskipun harus berjuang mati-matian. Langkah yang harus
dilakukan Agus selanjutnya adalah “menggoreng" rekening sedemikian rupa
sehingga kelihatan cantik dan membuatnya Iayak mendapatkan KPR senilai Rp
900juta.
Katakanlah permohonan KPR Agus dikabulkan oleh bank Agus sudah pasti senang
karena merasa berhasil mendapatkan “uang lebih"yaitu sebesar 200juta
(rupiah). Padahal, selisih uang dari nilai KPR dengan harga transaksi ini jelas
bukan uang Iebih atau tambahan uang gratis, tetapi adalah tambahan utang.
Sudah begitu, Agus berpikir dan melakukan hal yang Iebih fatal. "Uang lebih"tersebut
dia pergunakan untuk membangun bisnis. Dia berharap, bisnis itu bisa dia andalkan
untuk membayar angsuran bunga dan pokok KPR-nya. Bisa Anda bayangkan betapa
Agus dengan modal yang jauh Iebih kecil harus membayar pokok utang yang jauh
Iebih besar.
Anda masih ingat dengan orang bodoh nomor 5? Kesalahan kelompok inilah yang
dilakukan oleh Agus dan bisa menelikung dirinya dengan masalah yang
berlipat-Iipat Iebih berat daripadamereka yang telanjur mengambil KPR.
Apa kesalahan si Agus? Mari kita Iihat satu per satu:
1. Dia membayar properti dari hasil bisnis sendiri. Ini berarti dia siap
menang, tetapi tidak siap kalah.
2. Dia membayar properti dari hasil bisnis yang dibangun dengan utang. Ini
namanya bukan membeli properti tanpa uang,
melainkan dengan berutang.
3. Utang itu pun dia peroleh dari hasil "menggoreng" rekening.
Ini menunjukkan dia tidak punya goodwill.
Perlu Anda ketahui, bank diatur oleh
ketentuan antarnegara yang salah satu jiwanya adalah hukum tentang goodwill.
Jika debitur terbukti tidak punya goodwill, bank boleh menggunakan hak jualnya.
Hal ini tentu akan memukul debitur dengan telak karena properti yang
diperolehnya dengan KPR tidak akan dijual pada harga pasar atau market value (MV), melainkan pada harga
jual cepat atau liquidation value
(LV). Akibatnya. Agus akan menghadapi risiko yang sangat berat.
4. Kondisi di atas akan memukul propertinya yang ke-dua. Saya nanti akan
menerangkannya secara Iebih mendetail kepada Anda.
5. Dia memandang selisih antara nilai KPR dan harga transaksi sebagai
tambahan profit. Padahal, itu adalah tambahan beban atau utang.
Sebelum melihat kesalahan yang keenam, mari kita Iihat Iagi cerita tentang
si Agus ini. Katakanlah, dengan bermodal selisih uang KPR, Agus berhasil
menjalankan bisnisnya. Dia tertawa Iebar karena Iaba bisnisnya blsa dipakai
untuk membayar angsuran KPR.
Bagi Agus dunia terasa indah dan burung-burung berkicau. Namun, justru
inilah kesalahan Agus. Dia tidak siap menghadapi risiko. Bisnis memang bisa
naik, tetapi juga bisa turun. Mungkin dia tidak sampai bangkrut, hanya
mengalami penurunan Iaba.
Namun, masalahnya, modal Rp 200juta itu menjadi tidak berkembang. Dalam keadaan
seperti ini, karena selama ini mengandalkan Iaba bisnisnya (yang sekarang
turun), dia tentu tidak akan bisa membayar angsuran bunga dan pokok KPR-nya.
Lagi-Iagi, Agus mungkin masih bisa menghibur diri dengan berharap
mudah-mudahan nilai propertinya akan naik kalau disita. Kalau properti yang
dibeli Agus masih baru, market value
(MV)-nya memang naik.
Namun, karena Agus melanggar goodwill,
yaitu mendapatkan KPR dengan cara yang tidak benar (“menggoreng” rekening) dan
menggunakan dana KPR untuk tujuan yang tidak sesuai dengan peruntukan awal
(bukan hanya untuk membeli properti, tetapi juga untuk bisnis), propertinya
akan dikenakan LV yang ditetapkan secara sepihak oleh bank yang punya hak jual.
Perlu Anda ingat, nilai tanah adalah 30 persen dari harga properti.
Katakanlah MV properti Agus setelah dua tahun naik dari Rp 1 miliar menjadi Rp
1,2 miliar. Nilai tanahnya sekarang berarti Rp 360 juta (30 persen x Rp1,2
miliar).
Bila banknya masih baik hati, bangunan properti Agus masih dihargai. Katakanlah
total jenderal dinilai Rp 600 juta. Nah, karena KPR si Agus sudah berjalan dua
tahun, saldo utangnya masih Rp 800juta.
Jadi, Agus bukannya untung Rp 200juta, tetapi malah tekor Rp 200juta. Itu
pun belum termasuk bunganya.
Sementara itu, uang selisih yang diperoleh pada awal pengucuran KPR-nya
(yang dengan gagah dia anggap sebagai “uang |ebih") sudah berkurang
seiring dengan menurunnya bisnis yang dia jalankan.
Dengan demikian, uang itu tidak akan cukup untuk membayar kekurangan Rp 200
juta setelah bank menjual rumahnya. Agus pun "nangis bombay”. Bisnisnya raib, propertinya hilang, plus masih ada sisa
utang yang harus dia Iunasi.
Jadi, sekali Iagi saya tekankan bahwa kesalahan orang yang melakukan
"kebodohan ini" adalah tidak mengunci risiko (inilah kesalahan keenam
si Agus) dan tidak memiliki goodwill.
Kasus 2 Bila Ingin Menggunakan KPR: Budi (Yang Benar)
Nah, jika Anda masih punya mental KPR, saya akan memberi jalan bagaimana
menggunakan KPR dengan benar seperti yang dilakukan oleh Budi berikut ini.
Ditahun pertama, Budi melihat properti yang dijual dengan nilai Rp 1 miliar. Sama halnya seperti Agus, yang juga
berusaha menawar dengan harga Rp 700 juta. Namun, ketika si pemilik tidak
menyetujui harga penawaran itu, Budi tetap mencaplok properti itu.
Dia menggunakan KPR (sesuai permintaan Anda) untuk membayamya. Ketika
mengajukan KPR, dia sudah mempunyai coverage, adalah memakai strategi#2 agar
dapat mengunci risiko (Anda masih ingat dengan orang cerdas nomor 1, yaitu mereka
mendapatkan passive income, tetapi sekaligus mampu mengunci risiko? Nah, Budi
termasuk dalam kategori ini.)
Dengan begitu, dia tidak perlu berharap mendapatkan uang selisih KPR dengan
harga investasi propertinya. Dua
tahun kemudian setelah itu, harga properti Budi yang pertama tadi naik dari Rp
1 miliar menjadi 1,2 miliar Rp.
Bila melakukan KPR ulang, Budi akan mendapatkan selisih sebesar Rp 200
juta. Berbeda dengan Agus, uang selisih itu digunakan oleh Budi untuk uang muka
properti kedua, dan sisanya menggunakan KPR (Iagi-Iagi, ini mengikuti
permintaan Anda sendiri). Dan Budi juga tetap melakukan perlindungan coverage
terhadap KPR-nya dengan strategi#2 atau strategi #13 yang belum Anda pelajari.
Dengan strategi tersebut, angsuran sebesar 17 persen yang harus ditanggung
oleh Budi karena menggunakan KPR bisa dipatahkan. Budi tidur, angsuran itu pun
tetap terbayar dan risiko terkunci. Ini berarti dalam waktu tiga tahun (satu
tahun plus dua tahun kemudian), Budi bisa mendapatkan dua properti hanya dengan
strategi refinancing iteration ini.
Sumber: Cipto
Junaedy (Strategi Membeli Banyak Properti Tanpa Uang Tanpa KPR)