Cicilan Rumah: BUNGABANK
Kenapa bunga perlu dijelaskan di sini?
Betul, saya memang mengajarkan membeli properti tanpa uang, tanpa utang. Namun,
saya ingin memberikan bonus kepada mereka yang ingin mengambil KPR, supaya Anda tidak keliru dan Iugu. Sekarang saya ingin mengetes Anda sebentar.
Menurut Anda, bunga 7
persen mahal atau murah? .lika Anda menjawab mahal, salah. Begitu pula jika
Anda menjawab murah. Bunga 7 persen belum bisa dikatakan mahal atau murah karena
kita harus mengetahui dulu jenisnya.
Nah, kebanyakan orang
yang datang kepada saya hanya mengerti bahwa bunga itu Fixed atau floating.
Mereka biasanya bilang,"Pak, saya membelirumah dengan KPR BTN dengan bunga 10 persen” Lalu, saya tanya, “10 persen
itu flat atau efektif" Dia menjawab, "Fixed."
Mendengar jawaban itu,
saya mengajukan pertanyaan yang sama lagi. Jawaban yang saya terima pun tetap tidak
berubah.
Nah, Anda tahu apa
kesalahan orang itu? Ini sama halnya saya menanyakan siapa nama Anda, tetapi
Anda malah menjawab rumah Anda di mana. Artinya,jawaban orang itu tidak sesuai
dengan pertanyaannya dan menunjukkan dirinya tidak memahami sistem perhitungan bunga bank, flat atau
efektif dan bagaimana membedakannya dengan yang fixed atau floating.
Hal ini keIihatannya
memang sangat dasar dan orang sering kali orang merasa sudah tahu. Namun, pada
kenyataannya, mereka sering terjebak karena tidak benar-benar memahaminya.
Maka, agar tidak terjebak
hanya karena tidak mengerti, mari kita kupas sedikit empat sistem perhitungan
bunga:
FLAT INTEREST RATE
Tingkat bunga yang
dikenakan rata. Cara menghitungnya sangat mudah, tetapi sistem ini
"jahat" karena pokoknya tetap, tidak menurun.
Coba saya tes sehentar.
Jika Anda punya utang Rp 1 milyar dengan bunga 12 persen per tahun, berapa
bunga yang harus Anda bayar? Bila Anda menjawab Rp 120 juta, itu berarti Anda
sedang membicarakan sistem bunga flat ini.
Jadi, rumus untuk
menghitung bunga flat adalah:
(% bunga x jumlah pokok utang x masa
pinjaman) : masa cicilan
Contoh: utang Rp 1 miliar
bunga 12 persen pertahun, masa cicilan 10 tahun, maka cicilannya adalah:
(12 persen x Rp1 miliar x
10 tahun):120 bulan = Rp 10 juta per bulan
EFECTIVE INTEREST RATE
Cara menghitungnya sulit,
tetapi sistem ini "baik" karena pokoknya menurun.
Jadi,jika Anda punya utang
Rp 1 miliar dengan bunga 12 persen pertahun dan Anda menghitung bunganya Rp
120juta, Anda salah. Sebab, setiap bulan Anda mengangsur pokok utang tersebut,
dan karenanya pokok itu menurun pada bulan berikutnya.
Dengan pokok yang semakin
menurun, angsuran bunga setiap bulan pasti Iebih kecil dari Rp 120 juta. Itulah
sebabnya sistem bunga ini disebut “baik”.
Nah, supaya Iebih mudah
mengetahui berapa besar bunga yang harus Anda angsur setiap bulan, Anda tidak perlu
menghitungnya di atas kertas atau dengan menggunakan kalkulator. Untuk
keperluan ini, ada alat bantunya.
Kalau mengikuti seminar
saya, Anda akan mendapatkan bonus software
property loan calculator. Dengan alat ini, Anda tinggal memasukkan angka
jumlah pokok pinjaman, masa pinjaman, dan asumsi bunga untuk mengetahui cicilan
bunga per bulan atau per tahun.
Sistem ini merupakan
kebalikan dari sistem bunga flat.
FLOATING INTEREST RATE
Floating berarti mengambang.
Dasar perhitungan sistem bunga ini adalah SBI (untuk Indonesia), atau SIBOR
atau LIBOR (dolar). SIBOR adalah singkatan dari Singapore lnterbank Offering
Rate dan LIBOR adalah London lnterbank Offering Rate.
"Pak, kalau saya
tidak tahu kepanjangan dari dua singkatan itu, apakah saya tidak bisa membeli
rumah?" Ya, tidak ada hubungannya. Ini sekadar informasi untuk Anda.
“Kenapa harus mengikuti
sistem Singapura atau London, Pak?" Kita tahu, sistem yang termasuk paling
established untuk Eropa adalah London dan untuk Asia adalah Singapura.
Lalu, kita juga sering
membaca bahwa SBI turun, tetapi suku bunga belum turun. Kenapa? “Kambing
hitam"-nya adalah cost of fund (CoF).
Agar Anda mudah
memahaminya, anggap saja CoF adalah biaya kulakan bank. Jadi, bahwa SBI turun tetapi
bunga kredit belum turun, itu disebabkan karena CoF masih tinggi.
Sebagai perumpamaan, katakanlah
Anda berdagang kaos dan Anda kuIak di Tanah Abang. Pada suatu ketika, harga
kaos memang turun (SBI turun), tetapi temyata biaya untuk sampai ke Tanah Abang
tetap atau naik.
Misalnya biaya transportasi,
biaya parkir, dan Iain-Iain. Akibatnya, total biaya kulak Anda tetap (CoF tetap
tinggi), meskipun biaya material kaos telah turun.
Yang termasuk dalam CoF
antara Iain adalah gaji pegawai bank dan biaya operasional bank. Dalam kaitan
ini, setiap bank menerima tekanan persaingan. Jika CoF-nya tinggi terus, bank
yang bersangkutan akan disaingi oleh bank Iain yang Iebih efisien. Maka, dalam
jangka menengah, bank harus menyesuaikan tingkat CoF-nya.
FIXED IN TEREST RATE
Fixed berarti tetap,
bukan rata. Dalam sistem ini, bunga tidak berubah-ubah dalam satu atau dua tahun.
Dalam praktik, bank biasa memberikan bunga fixed pada satu atau dua tahun
pertama, setelah itu floating.
Sumber: Cipto
Junaedy (Strategi Membeli Banyak Properti Tanpa Uang Tanpa KPR)